Stand: 18.10.2026
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) und ändert vor allem zwei Dinge: die Regeln beim Heizungstausch und, ab dem 1. Januar 2027, das Energieausweisrecht. Hier finden Sie alle wichtigen Punkte verständlich erklärt, mit Fristen, Beispielen und dem, was Sie jetzt tun sollten.
Nach dem GEG musste eine neu eingebaute Heizung in vielen Fällen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Pflicht ist gestrichen. Eigentümer können die Heiztechnik wieder frei wählen, also auch eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen.
Die verpflichtende Beratung vor dem Einbau einer Öl- oder Gasheizung gibt es nicht mehr. Eine unabhängige Einordnung bleibt trotzdem sinnvoll: Betriebskosten, steigender CO₂-Preis und die Bio-Treppe entscheiden über die Kosten der nächsten 20 Jahre.
Wird in einem vermieteten Gebäude eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut, werden die CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Für Vermieter wird der Brennstoff damit auch zum eigenen Kostenfaktor.
Was bleibt: Für eine Wärmepumpe sind eine raumweise Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 und ein hydraulischer Abgleich weiterhin die Grundlage einer sauberen Auslegung. Eine zu groß gewählte Anlage kostet mehr in der Anschaffung und arbeitet weniger effizient.
Wer sich für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss ab 2029 einen wachsenden Teil der Wärme mit klimaneutralen Brennstoffen erzeugen, zum Beispiel mit Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff.
Was heißt das in der Praxis? Klimaneutrale Brennstoffe sind heute deutlich teurer als Erdgas oder Heizöl, und wie sich Preise und Verfügbarkeit entwickeln, ist offen. Eine neue fossile Heizung ist deshalb nicht verboten, aber ihre Betriebskosten steigen über die Laufzeit planbar an. Wir rechnen solche Varianten im Vergleich zur Wärmepumpe durch, bevor Sie sich festlegen.
Der Energieausweis wird künftig digital ausgestellt. Ein Papierausdruck ist auf Wunsch weiter möglich.
Statt 36 zusammenhängender Monate sind Verbrauchsdaten über zwei Jahre nötig, getrennt nach Energieträgern. Wer zum Beispiel mit Gas heizt und Strom für eine Wärmepumpe nutzt, braucht beide Verbräuche einzeln.
Neu sind die absolute Endenergie in MWh pro Jahr, die CO₂-Emissionen, der Anteil erneuerbarer Energien und Modernisierungsempfehlungen. Die Effizienzskala A+ bis H bleibt für Wohngebäude erhalten.
Bisher war für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977 ein Bedarfsausweis Pflicht, sofern sie das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erreichen. Diese Sonderregel fällt weg. Mit passenden Verbrauchsdaten ist dann auch dort der günstigere Verbrauchsausweis möglich.
Der Ausweis muss künftig nicht nur bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung und Leasing vorgelegt werden, sondern auch, wenn ein solcher Vertrag verlängert wird. Nach größeren Renovierungen kann ein neuer Ausweis nötig werden.
Immobilienanzeigen nennen zusätzlich zu den bisherigen Pflichtangaben das Ausstellungsdatum des Energieausweises. Fehlt der Ausweis bei Verkauf oder Vermietung, drohen Bußgelder bis 10.000 €.
Gut zu wissen: Bereits ausgestellte Energieausweise bleiben bis zu ihrem Ablaufdatum gültig, in der Regel zehn Jahre. Einzelheiten wie das neue amtliche Ausweismuster werden noch bekannt gemacht.
| Thema | Bisher (GEG) | Nach dem GModG |
|---|---|---|
| Heizungstausch | in vielen Fällen 65 % erneuerbare Energien | Technik frei wählbar, Bio-Treppe für neue Gas- und Ölheizungen |
| Beratung vor fossiler Heizung | Pflicht | entfällt |
| Form des Energieausweises | Papier oder PDF | digital ab 01.01.2027, Papier auf Wunsch |
| Daten für den Verbrauchsausweis | 36 zusammenhängende Monate | zwei Jahre, getrennt nach Energieträgern |
| Bedarfsausweispflicht (bis 4 Wohnungen, Bauantrag vor 01.11.1977) | ja, ohne Wärmeschutzniveau 1977 | entfällt |
| Vorlagepflicht | Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing | zusätzlich bei Vertragsverlängerung |
| Immobilienanzeige | Pflichtangaben aus dem Ausweis | zusätzlich Ausstellungsdatum |
| Effizienzskala Wohngebäude | A+ bis H | A+ bis H (unverändert) |
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) läuft weiter, seit dem 21.07.2026 mit reformierten Bedingungen. Für den Heizungstausch über die KfW (Programm 458) sind weiterhin 30 % Grundförderung und mit Boni bis zu 80 % möglich. Die Energieberatung mit iSFP fördert das BAFA mit 50 % des förderfähigen Honorars. Wichtig bleibt die Reihenfolge: Bei der Heizungsförderung braucht es vor dem Antrag einen Vertrag mit Förderbedingung.
Prüfen Sie, ob Ihr Energieausweis noch gültig ist. Ein bis Ende 2026 ausgestellter Ausweis bleibt bis zu seinem Ablaufdatum gültig. Ab 2027 brauchen Sie für einen neuen Verbrauchsausweis Daten über zwei Jahre, getrennt nach Energieträgern.
Verbrauchsausweis ab 119 € →Sie dürfen frei wählen. Vergleichen Sie Wärmepumpe und fossile Heizung über die gesamte Laufzeit, inklusive Bio-Treppe und CO₂-Preis. Eine Heizlastberechnung zeigt, wie groß die neue Anlage wirklich sein muss.
Heizlastberechnung ab 699 € →Beim Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung tragen Sie einen Teil der CO₂-Kosten. Außerdem müssen Sie den Energieausweis ab 2027 auch bei Vertragsverlängerungen vorlegen.
Bedarfsausweis ab 549 € →Ein individueller Sanierungsfahrplan ordnet Maßnahmen in die richtige Reihenfolge und sichert unter Voraussetzungen den iSFP-Bonus bei der Förderung.
Energieberatung mit iSFP →Vereinfachte Zusammenfassung ohne Gewähr; maßgeblich ist der verkündete Gesetzestext (BGBl. 2026 I Nr. 226). Welche Regel für Ihr Gebäude gilt, prüfen wir im Einzelfall. Offizielle Informationen: gmodg.bund.de.
Der Verbrauchsausweis basiert auf erfassten Energieverbräuchen und wird daher stärker vom Nutzerverhalten beeinflusst. Der Bedarfsausweis berechnet die energetische Qualität aus Gebäudehülle und Anlagentechnik. Welche Variante zulässig bzw. sinnvoll ist, hängt vom Gebäude und Anlass ab. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfällt ab 2027 die Bedarfsausweispflicht für ältere kleine Wohngebäude; dafür braucht der Verbrauchsausweis Daten über zwei Jahre, getrennt nach Energieträgern.
Ein Energieausweis wird für zehn Jahre ausgestellt. Bereits ausgestellte Ausweise bleiben auch nach dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz bis zu ihrem Ablaufdatum gültig. Nach größeren Renovierungen kann ein neuer Ausweis erforderlich werden. Wir prüfen den konkreten Anlass bei Ihrer Anfrage.
Das GModG ersetzt seit dem 29.07.2026 das Gebäudeenergiegesetz. Beim Heizungstausch entfällt die 65-%-Erneuerbare-Pflicht; neue Gas- und Ölheizungen müssen ab 2029 schrittweise klimaneutrale Brennstoffe nutzen. Für Energieausweise gilt ab dem 01.01.2027: digitaler Ausweis, Verbrauchsdaten über zwei Jahre nach Energieträgern, Vorlage auch bei Mietvertragsverlängerungen und keine Bedarfsausweispflicht mehr für ältere kleine Wohngebäude. Bestehende Ausweise bleiben gültig.
Grundsätzlich ja. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist die 65-%-Erneuerbare-Pflicht seit dem 29.07.2026 entfallen, die Heiztechnik ist wieder frei wählbar. Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen aber schrittweise klimaneutrale Brennstoffe nutzen: mindestens 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. In vermieteten Gebäuden werden die CO₂-Kosten neuer Gas- und Ölheizungen zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Eine unabhängige Einordnung von Betriebskosten und CO₂-Preis bleibt deshalb sinnvoll.
Für eine saubere Dimensionierung ist eine belastbare Heizlastberechnung sehr wichtig. Sie zeigt, welche Leistung das Gebäude unter Auslegungsbedingungen benötigt und wie hoch die Wärmeabgabe je Raum sein muss. Das hilft, Überdimensionierung und unnötig hohe Systemtemperaturen zu vermeiden. Auch nach dem Wegfall der 65-%-Regel im GModG bleibt sie die Grundlage für eine effiziente Wärmepumpe und ist bei vielen Förderwegen gefordert oder sinnvoll.